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北京成熟社区改善型住房成交回暖_房产

时间:2021-01-12  来源:  作者:admin666

中国证券报记者日前对北京地区豪宅市场进行实地走访发现,临近年末,别墅类项目成交趋冷。不少开发商为了实现年底回款,五环外以限竞房为代表的别墅类项目推出较大幅度的降价促销活动,但看房和买房的人数量依然较少。相比之下,受近期二手房市场成交回暖影响,五环内、千万级别以上的成熟社区改善型住房成交量出现回暖,价格也小幅走高。北京地区豪宅市场整体分化明显。

别墅成交清淡

中国证券报记者走访了位于大兴区、房山区、丰台区等多个五环外别墅项目发现,受开发商年底回款压力增大等因素影响,不少别墅类项目降价促销力度较大。有的项目目前的折扣相比“金九银十”期间更为吸睛。但从现场情况看,五环外别墅类项目并没有引起太多购房者的兴趣,无论是看房还是成交,整体较为平淡。这在以限竞房为主的楼盘项目中,表现得尤其突出。

“目前在售的别墅项目,基本都是地上和地下结合的联排或独栋。地上部分和地下部分分开定价,地上部分和地下部分面积大致相同。其中,地上部分是按照限竞房的价格标准制定的,价格大概是5.6万元-5.7万元/平方米,地下部分定价为2万元/平方米。这个价格相比开盘时大概降了20%左右。目前,地上部分和附近的刚需普通住宅相比价格大概高出1万元/平方米左右。如果把地下部分和地上部分面积一起算平均值,每平方米大概4万元左右,比附近刚需住宅每平方米的价格低很多。”位于南五环外某限竞房销售人员对中国证券报记者表示。

即便如此,别墅看房数量和成交数量依然不乐观。据头部中介销售人员介绍,这和很多项目是限竞房交付标准有关。

“限竞房由于受成本影响,项目交付跟一般意义上的别墅项目有很大的不同。首先,一般开发商的别墅项目会单独设立,而限竞房的别墅项目为了降低成本,会和普通刚需住宅、洋房等项目混在一起,缺少别墅项目应有的私密性,配套也是按照刚需房建设的。其次,从外立面看,限竞房别墅项目为了节约成本,很多不是贴砖或贴大理石,而是刷漆和涂料。最后,房子内部也基本上是毛坯构造。很多限竞房别墅项目都达不到别墅应该有的高端化品质,因此南五环外在售的几个别墅项目,销售情况整体不太乐观。”多位中介销售人员在接受中国证券报记者采访时指出。

中国证券报记者获悉,购买上述楼盘的客户基本上都是对这个片区有所了解,比较熟悉周围环境,认可周围居住体验。买来用于家庭自住的比较多,也有少部分用于投资。

特价房源多

在走访过程中,中国证券报记者发现,很多别墅项目近期都推出了特价房源,其中不乏头部开发商项目。很多特价房源已经处于即将交付的状态,无论从价格还是入住时间都有很大的吸引力。但由于交通、配套设施等吸引力一直欠佳,即便推出较多特价房源,成交量依然平淡。

以位于房山区、丰台区交界处的青龙湖片区为例,由于该片区独特的水库资源,入驻的楼盘基本主打康养和改善。中国证券报记者走访发现,这些片区项目基本没有刚需房所必须的地铁、大规模成熟社区及商业、学校、医院等。

“合院项目每栋包括上下五层,优惠活动之前,单栋最低价格在1100万元左右。12月开始,单栋最低价格900万元起步,如果不要车位还能便宜。”位于青龙湖片区某头部开发商销售人员对中国证券报记者表示,“项目2021年交付,上下五层都是精装交付,按照我们的标准,如果客户自己装修,光装修费都要100万元不止。我们就是年底冲量,年底之前交齐首付的20%就可以,后续资金到位情况可以谈。”

即便如此,现场看房人员仍然顾虑较多。“能买得起别墅的人,年龄一般都处于上有老、下有小的状态。这些别墅项目周围没有已建好的优质学校可供上学,医疗配套不太成熟,交通也不太便利,都是摆在面前很现实的问题。”多位看房人对中国证券报记者表示。

对于看房人的这些顾虑,开发商销售人员指出,“这主要和别墅市场整体不景气有关。对于房地产市场而言,购房者有明显的从众心态,也就是买涨不买跌。如果房价和成交量一直都处于高位,目前这个定价,销售肯定火爆。”

而针对配套不足的问题,上述开发商指出,在项目拿地时,都有相应的配套建设用地。随着入住项目增多,学校和医院会进一步完善。

成熟社区受青睐

相比之下,受近期二手房市场成交回暖影响,五环内、千万级别以上的成熟社区改善型住宅成交量出现回暖,价格也小幅走高。

“我们猜想和很多公司最近发了年终奖有关系。”中国证券报记者走访位于北京地区的多个中高端知名成熟社区时,相关中介销售人员称,“我们也比较纳闷,成交量突然就上来了,上千万的改善型住宅,之前门店一个月也就出手2、3套,11月我们卖出去10套,12月刚过一周多,就成交了4套。”

以位于西南二环外某2006年左右建成的品质小区为例,在经历了11月和12月的大幅成交后,该小区在售房源数量稀少。在售房源中,很多业主待价而沽。

“我们卖房是为了去海淀买学区房,目前市场成交不错,先卖掉这套去海淀租一段时间,慢慢再看学区房。”有业主对中国证券报记者表示。

对此,中介人员指出,北京已经很多年没有“金九银十”了。相反,“金九银十”之后才会进入真正的旺季小高峰,这种旺季一般会持续到春节前。11月成交量已经上来了,后续价格会不会变,主要就看12月的量。如果还保持高位运转,成交价上涨是大概率事件。

“价格没动、成交量位于高位,是最利于换房客户操作的。价格既不会卖亏,也不会长时间卖不出去。”某资深销售人员对中国证券报记者表示,“之前千万级别的非学区房不太好卖,最近一段时间却供不应求,这主要和这些地区配套成熟、房产保值和升值空间大有关。毕竟是二环外的次新房,如果房价下跌,也是最抗跌的品种之一。目前这类房子成交回温,说明二手房市场已经出现了一些回暖的变化。”

(责任编辑:王惠绵)




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